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恒大新战略:为何选择此时甩掉4500亿元负债?

来源: 作者:admin666 时间:2020-04-02 16:55

中新经纬客户端4月1日电(薛宇飞)3月31日下午,恒大公布了2019年业绩报告,并在随后的业绩发布会上宣布,自2020年起全面实施“高增长、控规模、降负债”发展战略。这是恒大发展战略的再次转向,对比之前,不变的是销售业绩的高增长,到2022年要实现万亿元人民币的销售目标;变化的是,要控制土储规模和负债,有息负债每年平均下降1500亿元,到2022年要把总负债降到4000亿元以下。

恒大集团2019年全年业绩发布会

这次战略转型不是说说而已,尤其是在降低负债水平方面。恒大称,“此次大刀阔斧实施战略转型,未来三年要大降负债4500亿元,决心之大、力度之大前所未有,一个稳健的新恒大值得期待。”

三年突破万亿销售额

业绩数据显示,2019年,恒大实现营业额4775.6亿元,同比增长2.4%;毛利1329.4亿元,毛利率27.8%;净利润335.4亿元,净利润率7.0%;核心利润408.2亿元,同比下降48%。

恒大集团董事局主席许家印

从规模上看,恒大的利润依旧可观。恒大集团董事局主席许家印在业绩发布会上说:“只报道利润下降50%,不报道下降50%以后恒大的利润还是排中国房地产企业前三,是不客观的。”

这次业绩会,最大的亮点不是2019年取得多少成绩,而恒大再次竖起了新目标。从2020年起,恒大要全面实施“高增长、控规模、降负债”发展战略。

许家印介绍,“高增长”就是要实现销售高速增长,今年要实现销售8000亿元,到2022年要实现销售1万亿元;“控规模”就是要严控土地储备规模,实现土储负增长,未来三年每年要降低3000万平方米左右,到2022年降低到2亿平方米左右;而“降负债”就是要把有息负债每年平均下降1500亿元,到2022年要把总负债降到4000亿元以下。

从销售目标看,恒大2019年的合约销售金额为6010.6亿元,同比增长9.0%,要在疫情还不知道何时结束的2020年实现8000亿元的目标,就要增长33.10%,这个Flag不可谓不大。

“我们对社会公布的销售目标是6500亿元,内部指标是8000亿元。同时,我们每年都要保持均衡增长,到2022年销售1万亿元,这是我们第一次向社会提出来‘三年突破万亿’的目标。” 恒大集团董事局副主席、总裁夏海钧说。

恒大将如何实现8000亿乃至万亿元目标呢?许家印说:“第一,(我们)有足够的土地储备。第二,在疫情期间,恒大颠覆性地开创了网上卖楼的成功经验,奠定了强大的销售能力,要实现销售额的高增长,是具备条件的。”

恒大一季度销售及回款对照图

2月13日,恒大通过“恒房通”平台实施了网上销售,引起业内广泛关注,根据恒大公布的数据,认购和销售业绩都出现大幅上涨。恒大今年第一季度合计合约销售额达1465亿元,回款1133亿元,较2018年同期分别增长23%及55.2%。恒大称,这创下公司一季度销售及回款的最高历史纪录。

克而瑞研究中心数据显示,恒大今年第一季度的销售额排在中国房企第一位。

稳健“新恒大”

在“高增长、控规模、降负债”的发展战略中,后两项都是要降的。恒大此时提出新战略,或与行业的大背景有关。

夏海钧称,“房住不炒”是国家的一个既定政策,这不会改变,对于房地产商来说,再想像过去那样买了土地,就能赚大钱的时代已经没有了,现在必须把房地产的金融属性去掉。在这样一个环境下,恒大提出要把房地产从金融属性向实体属性转变。他说:“我们相信,沿着‘三个稳定’‘房住不炒’房地产调控政策,沿着恒大‘高增长、控规模、降负债’的整个战略去发展,恒大的未来会非常美好。”

按照恒大的设想,高业绩增长下的高回款,再配合土地购买支出的减少,最终实现负债率下降。许家印说:“一升一降,也就是销售额的大规模增长和土地储备的负增长,就实现负债的大幅度下降。”

2019年,恒大的资产负债率为77.9%,同比增加4.2个百分点;净负债率159.3%,同比增加7.4个百分点;现金余额2287.7亿元,同比增长12%。

许家印算了笔账:“2018年、2019年,恒大销售回款每年维持在4500亿元左右,如果今年实现销售8000亿元,回款按7000亿元计算,就会增加2500亿元的销售回款。同时,恒大今年减少土地储备3000万平方米,就等于减少600亿元的支出。这样一增一减,就一定能实现今年有息负债下降1500亿元的目标。”

许家印说:“现在的土地储备大数3亿平方米,按照当前的销售规模,大概是4年半的时间去化。在未来三年,每年减少3000万平方米,土储降到大概是2亿平方米,随着公司销售额的增长,土地储备的去化时间就是两年。”

“这样既科学又合理,能够保证公司可持续的发展,土地储备规模也是合适的。”许家印称。

中国城市房地产研究院院长谢逸枫认为,从行业看,土储消化周期达到4年半的时间,属于一个偏长的时间,企业可以适度降低土储规模,一年减少几百亿元的拿地资金,可以直接降低恒大的负债水平,比较可取。

谢逸枫还称,当前房地产市场相对健康,而且不排除利好政策的出台,恒大选择此时去主动降低负债率,时机比较好。在减少拿地和增加回款双向保障下,预计三年减少4500亿元负债的问题不大。

另外,也因为低廉的土地储备,让恒大对未来的利润空间仍然自信。夏海钧说:“恒大最大的优势,就是有充足的土地储备,这是任何一个中国地产商都没有的。恒大2.93亿平方米的土地储备中,67%在一二线城市,但楼面价只有1800元/平方米,这个价格是所有人都没有的。恒大的建安成本约3800元/平方米(包括精装修),总成本6100元/平方米,即使按照2019年清尾项目8700多元/平方米(计算),毛利率也在30%,净利率在10%左右。”(中新经纬APP)

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